แม้ว่าจะยังไม่มีอะไรชัดเจนกับการต่ออายุมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะหมดอายุลงในสิ้นปีนี้ และเดือนมี.ค.ปีหน้า แต่สำหรับคนซื้อบ้านที่เป็นผู้ประกันตนอาจจะได้รับฟังข่าวดีในเร็วๆ นี้เมื่อสำนักงานประกันสังคมเตรียมที่จะเข็นโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ 2.5% คงที่ 5 ปี โดยร่วมกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารออมสิน เพื่อสนับสนุนให้ผู้ประกันตนซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ด้วยวงเงินปล่อยกู้รวม 1 หมื่นล้านบาท หากคณะกรรมการประกันสังคม ไฟเขียว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าจะกระชุ่มกระชวยขึ้นอีกไม่น้อย โดยเฉพาะตลาดบ้านระดับกลางราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท คอนโดมิเนียม-ทาวน์เฮาส์ บีโอไอ ที่เตรียมจะออกสู่ตลาด อีกล็อตใหญ่ในปีหน้า โดยประมาณกันว่าสต๊อกบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จะถูกดูดซับได้อีกมากในปีหน้า

                โมเดลเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำครั้งนี้อาจจะไม่ใช่ครั้งแรกที่ทำกัน เพราะก่อนหน้านี้กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการก็เคยมีแคมเปญคล้ายๆ กัน โครงการบ้านยิ้มของกทม. ถือเป็นโมเดลที่ใกล้เคียงกัน หรือแม้ประกันสังคมก็เคยทำโครงการลักษณะเช่นนี้มาก่อน แต่หากรัฐบาลสามารถขยายผลให้หน่วยงานรัฐ รัฐวิสาหกิจ บริษัทเอกชนที่มีฐานะการ เงินมั่นคงใช้วิธีการเดียวกันจัดเป็นสวัสดิการด้านที่อยู่อาศัยให้กับองค์กร ก็น่าจะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อีกมากทีเดียว เผลอๆ มาตรการรัฐที่ใช้อยู่อาจไม่ต้องต่ออายุเลยก็เป็นได้ เพราะเท่ากับเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อจำนวนมหาศาลให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยกลไกที่มีในมือ

                อย่างไรก็ตาม เมื่อมีการอัดฉีดเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำกระตุ้นให้เกิดการซื้อบ้าน แต่ยังจำกัดอยู่ในกลุ่มสินค้าที่ราคา ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ด้วยเงื่อนไข ที่จะต้องเป็นบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอนในปี 2553 นั้น อาจจะไม่สอดรับกับสถานการณ์จริงๆ มากนัก เพราะจำนวนสินค้าในตลาดขณะนี้ โครงการแนวราบที่มีราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทนั้นถือว่ามีไม่มากนัก ประมาณการจากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลแล้วอาจจะมี ไม่ถึง 5,000 หน่วย ขณะที่อาคารชุดซึ่งรวมโครงการของบ้านเอื้ออาทรด้วย แม้ว่าจะมีเกินหลัก 5,000 หน่วย แต่ส่วนหนึ่งก็อาจจะเสร็จไม่ทันในปีหน้า หากโครงการดังกล่าวได้รับการตอบรับจากผู้ประกันตนเต็มพิกัดในวงเงินรวม 1 หมื่นล้านบาท บางทีในฝั่งซัพพลายก็ไม่อาจจะตอบสนองได้ทัน และกลับกลายเป็นการกระตุ้นให้เกิดการเร่งเปิดโครงการใหม่ เร่งสร้างให้ทันกับเงื่อนไขของเงินกู้ประกันสังคม โอกาสจะพลาดพลั้งก็ย่อมมีสูงตามไปด้วยเช่นกัน

                ปัญหาสำคัญที่ต้องพิจารณากัน ต่อไป คือ การกดดอกเบี้ยให้ลดต่ำลงไปเป็นเวลา 5 ปี ในภาวะที่ดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้นนั้น จะเป็นอันตรายต่อผู้ซื้อบ้านในอนาคตหรือไม่ เมื่อดอกเบี้ยกระโดดจาก 2.5% เป็น 7-8% ช่องว่างดอกเบี้ยที่ห่างกันถือเป็นภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นไปกับค่างวดผ่อนบ้าน ถึง เวลานั้นผู้ซื้อบ้านจะรับภาระไหวหรือไม่ หรือหากธนาคารป้องกันความเสี่ยง โดยให้ผู้กู้ผ่อนค่างวดตามอัตราดอกเบี้ยปกติ แล้วส่วนต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากดอกเบี้ยปกติกับดอกเบี้ย 2.5% ให้ไปหักเงินต้นแทน วิธีนี้อาจจะไม่สร้างแรงจูงใจในการซื้อบ้านให้กับผู้ประกันตน เพราะคนกู้เงินซื้อบ้านโดยเฉพาะกลุ่มคน

ระดับกลางเพิ่งสร้างครอบครัว ร้อยทั้งร้อยต้องการลดภาระค่างวดมากกว่าที่จะให้นำเงินไปหักเงินต้นเพิ่ม เมื่อแรงจูงในน้อยลงโครงการก็อาจจะไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควรได้เช่นกัน

                ดังนั้น โครงการที่เกิดขึ้นจึงต้อง ชั่งน้ำหนักให้สมดุลระหว่างการช่วยให้ ผู้ประกันตนมีบ้านได้ง่ายขึ้นกับปัญหาต่างๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต เช่น การขยายเงื่อนไขของบ้านที่จะเข้าร่วมโครงการให้ราคามากกว่า 1.5 ล้านบาท หรือขยายเวลาโอนให้มากขึ้น หรือการค่อยๆ สร้างวินัยทางการเงินด้วยการให้ผ่อนแบบขั้นบันได ในช่วงต้นให้คงไว้ที่ดอกเบี้ยตามเงื่อนไขที่ 2.5% แล้วค่อยๆ ขยับเพิ่มขึ้นในปีหลังจนเท่ากับดอกเบี้ยตลาดหลังจากพ้นกำหนด 5 ปี  หากสามารถยืดหยุ่นมาตรการ ได้ตามสภาพปัญหาที่จะเกิดขึ้น เงินกู้ประกันสังคมจะถูกใช้อย่างมีประสิทธิภาพ และยังสามารถช่วยกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อีก ทางเช่นกัน

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์